acquisti di immobili
in piani particolareggiati e dubbie agevolazioni
c.m. 03.01.2001, n.1,
Agenzia delle entrate
Le compravendite di aree edificabili ricomprese in piani urbanistici
particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati, sono
ordinariamente soggette all’imposta di registro ipotecaria e catastale con
applicazione delle aliquote ordinarie ( 8% , 2% , 1%).
L’art. 33 n. 3, L. 388/2000, prevede un trattamento fiscale assai più
favorevole:applicazione dell’aliquota dell’1% per l’imposta di registro e
percezione della imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.
Il regime agevolativo è applicabile soltanto "ai soli
trasferimenti di immobili ricompresi in aree soggette a piani urbanistici
particolareggiati che siano funzionali all’utilizzazione edificatoria dell’area
stessa altrimenti impedita da cause ostative preesistenti, quali, ad esempio la
disponibilità da parte dell’acquirente di una superficie inferiore a quella
minima richiesta dal piano particolareggiato per l’edificabilità".
c.m. 26.01.2001, n.6,
Agenzia delle entrate
La circolare conferma l’interpretazione della c.m. 03.01.2001, n.1, e precisa
che la disposizione si applica anche all’acquisto di terreni.
Not. Andrea
Bortoluzzi, rileva:
Il testo della disposizione agevolativa che si riferisce a "
trasferimenti di beni immobili" (e dunque sia a terreni che fabbricati)
appare chiaro.
L’interpretazione ministeriale non trova supporto alcuno nella
disposizione agevolativa che, riferita all’acquisto di un’area edificabile
ricompresa in un piano particolareggiato regolarmente approvato, si limita a
porre la condizione, ai fini dell’ottenimento dell’agevolazione, che
l’utilizzazione edificatoria dell’area acquistata avvenga entro cinque anni dal
trasferimento.
E può dar luogo alle più disparate interpretazioni, compresa quella di
far ritenere applicabile l’aliquota dell’1% ai così detti atti di
ridistribuzione immobiliare conseguenti alla approvazione di piani
particolareggiati e alla stipulazione di convenzioni urbanistiche, sino ad oggi
pacificamente soggetti alla percezione dell’imposta di registro in misura fissa
e esenti dall’imposta ipotecaria e catastale (nonché dall’INVIM) ai sensi del
combinato disposto dell’art.20, L. 28.01.1977, n. 10, e dell’art. 32, c. 2, D.P.R.
29.09.1973, n. 601.
Non si vede infatti come interpretare la locuzione della c.m. 26.01.2001,
n.6/e, che documenta i contenuti delle risposte ai quesiti avanzati in sede di
video conferenza del 18 gennaio 2001, secondo la quale la disposizione
agevolativa si applica a "un soggetto che acquista un terreno al fine
di rendere edificabile un’area già posseduta, che, per motivi vari (esempio superficie
inferiore a quella minima prevista dal piano particolareggiato per
l’edificabilità) non è
suscettibile di edificazione".
E’ questo proprio il caso del soggetto che, a seguito di Piano di
Lottizzazione, sia tenuto a cedere parte della propria area per soddisfare gli
standard urbanistici e venga compensato dai co-lottizzanti mediante cessione di
aree edificabili che compensino la inedificabilità del lotto conseguente alla
cessione, al quale si applicava il
regime agevolativo sopra richiamato.
Insomma a seguito delle interpretazioni delle finanze la disposizione
agevolativa diverrebbe sorprendentemente punitiva .
Le cessioni di aree nell’ambito di piani particolareggiati sarebbe
soggetta alle aliquote ordinarie, nel mentre quelle attuative di strumenti
urbanistici, passerebbero dall’imposta di registro in misura fissa e
dall’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali all’aliquota di registro
dell’1% e alle fisse ipotecaria e catastale.